Leistbares Wohnen sicherzustellen ist eine der größten gesellschaftlichen Herausforderungen der Gegenwart. In der vorigen Ausgabe der WAZ stellte GESIBA-Generaldirektor Ing. Ewald Kirschner, ausgehend von den Überlegungen Dr. Harry Glücks und deren modellhaften Verwirklichungen im Wohnpark Alt-Erlaa und anderen von der GESIBA realisierten Folgebauten, technische, strukturelle und architektonische Lösungsansätze dar. Vorstandsdirektor Dr. Klaus Baringer, zuständig für die Finanzen der GESIBA und AEAG, stellt uns diesmal den Beitrag der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft zur Bewältigung der Aufgabe vor.

Die Qualität des Wohnens bestimmt im Wesentlichen die Lebensqualität. Alle anderen materiellen Bedürfnisse wie Urlaub, Auto oder Fernsehgerät kommen erst viel später. Die Bereitstellung leistbaren Wohnraums ist daher nicht als Sozialhilfe zu verstehen, sondern ist eine sozial- und wirtschaftspolitische Aufgabe.

Wien wächst, die Lebensqualität der Stadt zieht Menschen an. Wenn wir auch in Zukunft nicht mit Verslumung und Zonen unbewältigter Armut konfrontiert sein wollen, gilt es die bestehenden Qualitäten zu erhalten und somit auch den steigenden Bedarf an qualitätsvollem Wohnraum zu erfüllen.

WO WIR STEHEN? *

In Zeiten immer knapper werdender Haushaltseinkommen, steigender Wohnungspreise und Mangel an kostengünstigen Mietwohnungen wird eine sozialorientierte und leistungsstarke gemeinnützige Wohnungswirtschaft für die Wohnversorgung breiter Bevölkerungsschichten immer wichtiger. Die gemeinnützige Wohnungswirtschaft stellt eine wesentliche Säule eines sozialstaatlich orientierten Wohnungswesens dar. Mehr noch, sie ist ein tragendes Fundament eines auf sozialen Zusammenhalt ausgerichteten Wohlfahrtsstaates in Österreich.

Aufgrund moderater Einkommensgrenzen steht der gemeinnützige Wohnbau nicht nur sozial benachteiligten Haushalten offen. Er richtet sich auch an breite Bevölkerungsgruppen bis weit in die Mittelschicht hinein. Mit über 2 Mio. Bewohnern findet ein Viertel der in Österreich lebenden Menschen ein Zuhause im gemeinnützigen Wohnbau. Diese wohlfahrtsstaatliche Wohnungspolitik leistet einen wesentlichen Beitrag zur sozialen Inklusion.

Die gemeinnützigen Wohnungsunternehmen erfüllen mit ihrem Handeln die dem Gemeinwohl dienenden Aufgaben des Wohnungs- und Siedlungswesens. Mit ihrer spezifischen sozialpolitischen Orientierung arbeiten sie eng mit Sozialorganisationen und karitativen Einrichtungen zusammen.

Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) stellt mit seinen spezifischen gesetzlichen Bindungen (Vermögensbindung, Gewinnbeschränkung, Baupflicht, Dauerwohnrecht, Kostendeckung) ein Korrektiv zur marktwirtschaftlichen Steuerung dar.

Insoweit übernimmt die gemeinnützige Wohnungswirtschaft – als wesentliche Partnerin staatlicher Wohnungspolitik – die Funktion eines „Dritten Sektors“ zwischen marktwirtschaftlicher Orientierung und öffentlicher Versorgung. Mit seinen drei Hauptspezifika

• sozial gebundener Wohnungsbestand
• langfristige, spekulationsfreie und bewohnerorientierte Bestandsbewirtschaftung und
• deutlich günstigere Mieten durch die längere Finanzierungsdauer

ist er ein auf Nachhaltigkeit ausgerichtetes wirtschaftliches Gegenmodell zum – auf kurzfristige Gewinnmaximierung angelegten – privaten Wohnimmobiliensektor.

DIE ROLLE DER GEMEINNÜTZIGEN AM WOHNUNGSMARKT STÄRKEN

Die Gemeinnützigen sind „Key Player“ des leistbaren Wohnbaus, ein maßgeblicher Wirtschaftsfaktor und ein bewährter Kooperationspartner der Kommunen und sozialen Trägerorganisationen. Dieser besondere Stellenwert und das Profil der Gemeinnützigen sollten im öffentlichen Bewusstsein verstärkt verankert werden. Dabei sind die gesellschaftspolitischen Aufgabenstellungen und die Zielgruppenorientierung des gemeinnützigen Wohnbaus zu schärfen und das gemeinnützige Handeln seiner Organe durch Verhaltensregeln zu unterstützen. Handlungsleitende Grundsätze sind nicht nur als Verhaltensregeln zu verstehen, sondern auch in einem Corporate-Governance-Codex festzuhalten.

Größtes Asset der Gemeinnützigen sind ihre rd. 2 Millionen Bewohner. Durch die aktive Vertretung der Kundeninteressen – in der für die Gemeinnützigen typisch partnerschaftlichen Weise – sowie Serviceleistung, weit über das übliche Ausmaß der Vermietungstätigkeit hinaus, lässt sich die Zufriedenheit der Mieter weiter steigern. Darüber hinaus trägt eine verstärkte Information über Wesen und Wert von gemeinnützigem Wohnen zur „Bewusstseinsbildung“ bei. Die Gemeinnützigen sind die Anbieter für kostengünstiges, qualitätsvolles und innovatives Wohnen für immerhin 1/4 der österreichischen Bevölkerung.

Dem gemeinnützigen Mietwohnungsbau Vorrang geben

Zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Wohnbauträgern gibt es eine förderungspolitische Ungleichbehandlung, insbesondere im Falle der Mietzinsbildung nach Refinanzierung. Nach der Ausfinanzierung einer mit Wohnbauförderungsmitteln errichteten Wohnung – in der Regel nach 35 Jahren – ist die Miete für den gemeinnützigen Wohnbauträger pro m² auf € 1,75 plus maximal € 2,00 Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (der in die Instandhaltungsreserve der Wohnhausanlage fließt) beschränkt. Der gewerbliche Bauträger darf jedoch in Wien für die selbe mit Fördermitteln errichtete, ausfinanzierte Wohnung den sogenannten gesetzlichen Richtwertmietzins von derzeit € 5,58 verlangen. Hier ist Handlungsbedarf gegeben! Geförderte Wohnungen sollten einer Sozialpflichtigkeit auf Lebenszeit unterliegen. Aus diesem Grund muss der Förderung von sozial gebundenen Mietwohnungen der Vorzug gegeben werden. Auch die Förderung von Wohnungseigentum bzw. Eigenheimen sollte unter dem Gesichtspunkt der Sozialpflichtigkeit erfolgen. D.h. auch für die Vermietung von Wohnungseigentum müssen sozial gebundene Konditionen gelten.

GEMEINNÜTZIGER WOHNBAU BRAUCHT LEISTBARE GRUNDSTÜCKE

Um auch künftig kostengünstige Wohnungen in ausreichender Quantität zur Verfügung stellen zu können, sind wirksame Instrumente zur Grundstücksbeschaffung dringend erforderlich. Dazu wird ein Baulandmobilisierungspaket notwendig sein.

Dieses umfasst:

• eine verfassungsrechtliche Klarstellung zur rechtlich „wasserdichten“ Anwendung von baulandmobilisierenden Instrumenten in den Ländern und Gemeinden (d.h. genauso wie die Wohnbauförderung sollen auch Maßnahmen zur Grundstücksbeschaffung in die Gesetzgebungs- und Vollziehungskompetenz der Länder fallen)
• die Vergabe von günstigem Bauland und Baurechten durch die öffentliche Hand
• die Umsetzung des Vorhabens – wie im Regierungsprogramm der letzten Bundesregierung verankert – Liegenschaften der öffentlichen Hand für den geförderten Wohnbau zu reservieren
• die Forcierung von Immobilienstrategien der öffentlichen Hand
• die Schaffung bzw. verstärkte Aktivierung von bereits institutionalisierten Bodenfonds in den Ländern für den geförderten Wohnbau
• die Rückwidmung von länger als 10 Jahren unbebauten Grundstücken
• den verstärkten Einsatz von Vertragsraumordnungsmaßnahmen in den Kommunen in Kombination mit einer – auf die Kriterien der Wohnbauförderungsrichtlinien verweisenden – Widmungskategorie „förderbarer gemeinnütziger Miet-Wohnbau“
• die Einführung und auch Sicherstellung von im Gemeinbedarf liegenden Vorbehaltsflächen für den förderbaren gemeinnützigen (Miet-)Wohnbau in den Raumordnungsgesetzen der Länder (wobei bei der Umwidmung auf einen dem Bedarf entsprechenden Anteil für den geförderten Wohnbau zu achten ist)
• die Reaktivierung des Bodenbeschaffungsgesetzes,
• die Reduktion von kostentreibenden städtebaulichen Verträgen als Widmungsvoraussetzungen
• die Beschleunigung von Widmungsverfahren und hier insbesondere auch Teile von Flächenwidmungsplänen („Briefmarkenwidmungen“)
• die Ermöglichung kompletter Stadtteilentwicklungen durch gemeinnützige Bauträger im Rahmen ihres gesetzlichen Geschäftskreises und unter Kontrolle der öffentlichen Hand

AUSREICHENDE FINANZIERUNGSMITTEL SICHERN

Österreich verfügt über ein bewährtes Modell zur Finanzierung eines breiten Angebotes leistbarer Wohnungen. Dieses unterscheidet sich grundsätzlich von marktgesteuerten und liberalisierten Wohnbaufinanzierungssystemen wie z.B. in Spanien oder den USA. Auf den dortigen stark eigentumsorientierten Wohnungsmärkten ist es in den letzten Jahren zu erheblichen Immobilienkrisen gekommen, die auch die Volkswirtschaften stark in Mitleidenschaft gezogen haben. Demgegenüber tragen in Österreich die objektorientierte Wohnbauförderung als Instrument einer gezielten Angebotspolitik der öffentlichen Hand und eine starke gemeinnützige Wohnungswirtschaft mit ihren preisgebundenen Wohnungsunternehmen zu einem weitgehend stabilen Wohnungsmarkt bei. Ihr enges Zusammenspiel sorgt überdies für eine stete Produktion von kostengünstigen und qualitativ hochwertigen Wohnungen.

In den letzten Jahren steht dieses österreichische „best-practice-Modell“ vor neuen Herausforderungen. Dafür verantwortlich sind vor allem:

• die Ausdünnung der Wohnbauförderung infolge des Budgetkonsolidierungsdrucks der öffentlichen Hand,
• der vor allem in den Ballungsräumen herrschende Mangel an Grundstücken zu förderbaren Konditionen, der wesentlich durch den preistreibenden Run von finanzkräftigen Immobiliengesellschaften in das „Betongold“ mitverursacht wurde,
• das immer undurchsichtiger werdende Dickicht an Baunormen, Bau- und Förderauflagen, das zu einer Verteuerung der Bau- und Wohnkosten führt,
• immer komplexere und zeitaufwändigere Widmungs- und Bauverfahren

Diesen Entwicklungen steht ein erhöhter Wohnungsbedarf – infolge des vor allem in städtischen Regionen starken Bevölkerungswachstums – gegenüber. Um die in den letzten Jahren entstandene Lücke an leistbaren Wohnungen aufzufüllen, muss der Wohnungsbau angekurbelt werden. Für den geförderten Wohnbau braucht es eine gesicherte Finanzierungsgrundlage.

DAS WGG REFORMIEREN

Zukunftsstarke, am Gemeinwohl orientierte Unternehmen brauchen eine moderne gesetzliche Operationsgrundlage. Dazu muss das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz durchforstet und an die aktuellen Anforderungen angepasst werden.

Wohnungsvergabe sozial treffsicher machen

Die Gemeinnützigen legen bei der Vergabe ihrer Wohnungen zentrales Augenmerk auf eine gute soziale und ethnische Durchmischung in den Wohnhausanlagen. Dadurch wird der Zusammenhalt gefördert, Integration erleichtert und Segregation vermieden. Um diesen gesellschaftspolitischen Auftrag noch besser zu erfüllen, soll bei der Vergabe ausfinanzierter Wohnungen künftig noch stärker auf die soziale Treffsicherheit geachtet werden. Maßstab dafür sind die Einkommenshöhen der Wohnbauförderungs-Richtlinien.

Der dadurch erbrachte gesellschaftliche Mehrwert rechtfertigt eine maßvolle Anhebung der Mietausfallskomponente.

Korrespondierend dazu erfordern die hohen Instandhaltungsausgaben – insbesondere bei kleineren Wohnhausanlagen – und daraus oftmals resultierende wertzuberichtigende Instandhaltungsvorlagen eine stärkere unternehmensbezogene Mietvorschreibung. Vorteil daraus: eine geringere Anzahl an EVB-Erhöhungsverfahren.

Instandhaltungsaufgaben finanzierbar halten

Da wohnungsbezogene Instandhaltungsmaßnahmen – insbesondere in Bezug auf dezentrale Wärmeversorgungseinrichtungen (Thermen/Boiler) – hohe Ausgaben zur Folge haben, erscheint ein Sonder-Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) zweckmäßig.

Weiters wird vorgeschlagen, dass der neue Mieter bei wohnungsinnenseitigen Brauchbarmachungen einen Einmalbetrag oder eine zeitlich begrenzte Zahlung eines Zusatz-EVB leistet. Dieser würde den EVB-Topf zugunsten gebäudebezogener Maßnahmen (thermische Sanierungen) entlasten. Darüber hinaus entkräftet dies die Kritik der Mietergemeinschaft, dass die angesparten EVB zugunsten des Neumieters und zulasten des allgemeinen Sanierungstopfes zu verwenden sind.

Gesetzliche Kaufoption abschaffen – Spekulation verhindern

Die gesetzlich verpflichtende nachträgliche Übertragung einer geförderten Mietwohnung in das Eigentum (im Falle der Einhebung eines zu valorisierenden Einmalbetrages des Mieters von aktuell 69,21 Euro/m² bei Neu- und Wiedervermietungen in seit 2001 errichteten Wohnhausanlagen) stellt einen massiven Eingriff in das Eigentum und die wirtschaftliche Gestaltungsfreiheit der gemeinnützigen Bauträger dar. Nicht nur das –dadurch wird auch sozial finanzierter und gebundener Wohnraum privatisiert. Es wird daher eine ersatzlose Abschaffung der zwangsweisen Einräumung einer „Mietkaufoption“ gefordert. Zu Vermarktungszwecken soll die Kaufoption auf freiwilliger Ebene selbstverständlich auch weiterhin jeder GBV möglich sein.

Mit der 10-jährigen Spekulationsfrist (im Zuge der WGG Novelle 2016) wurde bereits eine Barriere gegen die spekulative Weiterveräußerung der vom selbstnutzenden Mieter gekauften gemeinnützigen Wohnung eingezogen. Ergänzend dazu sollte bei der Vermietung von übereigneten Wohnungen die Grundmiete (gem. § 14 (7a) bzw. § 13 (6) WGG) angewendet werden. Demgemäß soll auch – bei dem ehemaligen Mieter in das Eigentum übertragenen Wohnungen – die Vermietung an Dritte ausschließlich zu GBV-Konditionen gestattet sein. Dies wäre ein weiterer Schritt zur Verhinderung von Spekulation.

LANGWEILIG, ABER NACHHALTIG

Zum Wesen und der Bedeutung von Genossenschaften im Allgemeinen und Wohnungsgenossenschaften im Besonderen im Gegensatz zur ungeregelten Marktwirtschaft hat Dr. Holger Blisse (Universität Passau) im September dieses Jahres in einem Gastkommentar in der Wiener Zeitung folgendes klargestellt:

Eine ganz andere Welt bieten Genossenschaften, deren Mitglieder ihre Eigentümerstellung nicht über einen Markt erwerben, sondern direkt von der Genossenschaft. Außerdem erhält das Mitglied das eingezahlte Nominale seines Geschäftsanteils. Es hat keinen Anspruch auf die während seiner Mitgliedschaft in der Genossenschaft gewachsenen Reserven, diese verbleiben – für die Zukunft der Genossenschaft – im Unternehmen und sind auch nicht Bestandteil einer externen Bewertung und damit einer Kursbildung.

Dies mag langweilig erscheinen, aber es ist auf jeden Fall nachhaltig, wie der jahrhundertelange Fortbestand genossenschaftlicher Unternehmen, die ihre Rechtsform seit der Gründung beibehalten haben, zeigt.

Der Markt hat aber auch sie in den Blick genommen und könnte allein um einer schöpferischen Zerstörung willen sie und die ihnen zugrundeliegenden Prinzipien des Wirtschaftens aufheben. Ähnlich wäre es in der Wohnungswirtschaft, wo die Gemeinnützigkeit eine Art Schutz der generationenübergreifenden Reserven durch ein beschränkt gewinnorientiertes Wirtschaften auch über Unternehmen gelegt hat, die in einer Kapitalgesellschaft (etwa AG oder GmbH) arbeiten.

Aus Sicht der Befürworter einer reinen Marktökonomie mögen dies Relikte sein, die es aufzulösen gilt. Aus Sicht der Befürworter einer (öko)sozialen und nachhaltigen (Markt-)Wirtschaft sind sie ein notwendiges Regulativ, dessen positive Wirkungen heute einerseits zu wenig herausgestellt werden und andererseits nur allzu deutlich sichtbar würden, wenn es nicht mehr vorhanden ist.

Die WAZ dankt Dr. Baringer für die Erklärungen und Grundlagen zu diesem Beitrag.

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Der Text stammt aus dem aktuellen Grundsatzprogramm des vwbf – Verein für Wohnbauförderung, an dessen Erarbeitung Dr. Klaus Baringer mitgearbeitet hat. Der Verein für Wohnbauförderung wurde zum Zweck gegründet, die gemeinnützige Wohnwirtschaft zu forcieren und öffentlich zu präsentieren. Das komplette Grundsatzprogramm finden Sie unter www.vwbf.at.

[ Vorabdruck aus der WAZ – Wohnpark Alterlaa Zeitung, Ausgabe November 2017. ]

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